相信關(guān)注中國房地產(chǎn)的專業(yè)人士都注意到，中央政府最近密集調(diào)研房地產(chǎn)行業(yè)、甚至征求了部分民間機構(gòu)意見的新聞報道。這條消息耐人尋味。理論上，一個政策出臺后，對其實施效果實施跟蹤調(diào)研是應(yīng)有之舉。但此次大肆報道，卻讓坊間猜測四起，政策放松之說接踵而至。而那個已經(jīng)對房地產(chǎn)高度敏感的中國股市，也跟著坐了一輪“過山車”�？雌饋�，大多數(shù)人都寧愿相信房地產(chǎn)調(diào)控政策會調(diào)整、乃至徹底轉(zhuǎn)向。而且篤信一旦政策調(diào)頭，則房地產(chǎn)又將重拾漲勢，一路飄紅，重現(xiàn)2009年下半年的輝煌。
應(yīng)該承認，上述狀況不足為奇。調(diào)控多年，每次言辭之激烈均強于執(zhí)行，最終無功而返甚至急轉(zhuǎn)彎屢見不鮮，加上整個中國房地產(chǎn)體系尚無明顯改變，土地財政于地方政府之重要性亦未動搖，堅信目前之調(diào)控?zé)o法持續(xù)是一個并不復(fù)雜的推理結(jié)論。雖然有不少專家及業(yè)內(nèi)重量級人物反復(fù)強調(diào)本次調(diào)控的非經(jīng)濟層面的重要意義，很多人還是不愿意相信。
事實上，任何事物都有兩面性，事物經(jīng)常暴露在外的那個面未必是事物最真實、最全面的體現(xiàn)。房地產(chǎn)調(diào)控不是一個簡單的經(jīng)濟問題，每個人都明白。所以你可以嘗試自己回答一個問題：假設(shè)政策真的轉(zhuǎn)向了，房價會不會報復(fù)性上漲?絕大多數(shù)人的選擇肯定是“是”。接下來會產(chǎn)生第二個問題：到時候會不會一發(fā)而不可收拾，進而引發(fā)新一輪調(diào)控?恐怕答案與第一題相同。而且本人還確信，延續(xù)上述思路，這樣的周而復(fù)始不僅無法避免，而且周期會越來越短，情況會逐步惡化�？上О�!如果這樣一個結(jié)果是如此之明確，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控真的可以轉(zhuǎn)向，或者說應(yīng)該轉(zhuǎn)向嗎?
2008年底筆者看到中央實施的房地產(chǎn)刺激政策，就感覺一下子放得太松了，有矯枉過正之嫌。中國有一種說法：一放就亂，一抓就死。原非專指房地產(chǎn)，但形容政策之作用仍相當(dāng)貼切。從今天4月份開始的新一輪調(diào)控，也可以理解為刺激政策的全面退出。在一定程度上動作又過大、過快、過猛。特別是對于各種改善型需求不加分辨地加以抑制，大量運用了行政手段，再度使中國房地產(chǎn)市場從一個極端走向另一個極端。無論是新房、二手房、土地的成交均急劇萎縮，一個市場如果沒有成交量的配合，毫無疑問是死水一潭。所以需要分析個中原由，是否存在發(fā)力過猛導(dǎo)致的誤傷現(xiàn)象?肯定是有的。比如對于改善型需求的全面抑制，銀行貸款中對于已經(jīng)將按揭商品房出售后仍按多套房處理，這些都是完全不合理的。包括北京市細則中關(guān)于一個家庭新買一套住宅的規(guī)定，雖為所謂“臨時性規(guī)定”，但對外傳達的信息仍對理性消費、逐步升級的梯度住房消費理念形成很大沖擊，本應(yīng)倡導(dǎo)的消費觀反成了調(diào)控政策的犧牲品。
依筆者之見，宏觀調(diào)控不宜突然全面轉(zhuǎn)向。理由有三。一是宏觀調(diào)控的突然轉(zhuǎn)向必然導(dǎo)致房價、地價的報復(fù)性上漲，必將導(dǎo)致新一輪的暴漲—調(diào)控—萎縮的難以承受的不必要的折騰;二是宏觀調(diào)控的突然轉(zhuǎn)向必然導(dǎo)致所有市場參與主體對于政府主管部門的能力產(chǎn)生懷疑，對于完善房地產(chǎn)市場經(jīng)濟體制有害無利;三是宏觀調(diào)控的突然轉(zhuǎn)向會使得原本一些正確的措施再度無法實施或效果削弱，比如增加保障房投入等，對未來房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展沒有任何好處。此外還想強調(diào)一點，雖然本人并不支持宏觀調(diào)控的突然全面轉(zhuǎn)向，仍堅持如前所述，本輪宏觀調(diào)控中有不當(dāng)與過激之處。
加之中國房地產(chǎn)尚有諸多痼疾尚未引起重視，政策之微調(diào)實屬必要。特別是對于房地產(chǎn)市場的合理需求，不僅不應(yīng)抑制，還應(yīng)該加以鼓勵。對于理性消費，也需加以引導(dǎo)。比如投資性需求中，持有房產(chǎn)并長期出租的大量業(yè)主，對于建立成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)租賃市場絕對是必要的。
關(guān)注房租就應(yīng)該關(guān)注如何實現(xiàn)租賃市場上的有效供給的課題。而類似的課題還有很多，需要整個行業(yè)共同尋找解決方案。
